Обзор рынка таунхаусов. Особенности и преимущества использования НВФ в малоэтажном строительстве

В статье осуществлен обзор популярных облицовочных материалов, выявлены основные требования к фасадной системе для малоэтажного строительства.

Абсолютным лидером по количеству разрешений, выданных в I кв. 2014 года, стал сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). За этот период было выдано 104 комплекта документов на ИЖС, что в 3 раза больше, чем в I кв. 2013 года (данные Мосгосстройнадзора).

В России на ИЖС в I кв. 2014 г. пришлось 46,7 % (13,6 млн кв. м) всего построенного в РФ жилья, что на 31% больше, чем в I кв. 2013 года (данные Росстата).

В Москве в I кв. 2014 г. было введено 2,02 млн кв. м различной недвижимости (на 28% больше, чем годом ранее), из них 820 тыс. кв. м – жилищная недвижимость (более половины объема, введенного на территории Новой Москвы).

Очевидно, что общий процент жилья в малоэтажной застройке будет только увеличиваться. Основные причины это, прежде всего, комфорт и престиж загородной жизни, большее пространство по сравнению с городской квартирой, и конечно, более выгодная цена за кв.м.

Стоимость 1 кв.м. жилья в таунхаусе ЖК «Загородный квартал» в Химках, начинается от 80 тыс. руб./кв.м. Стоимость жилья в многоквартирном доме бизнес-класса в том же районе на вторичном рынке - не менее 130 тыс.руб., на первичном рынке - не менее 120 тыс.руб./кв.м. Очевидно, что за те же деньги покупатель приобретает жилье по размерам в 1,5-2 раза больше, плюс относительное спокойствие и уединение, что в многоквартирном комплексе практически невозможно.

Таунхаусы, как тип недвижимости, – это уникальный продукт на рынке загородного жилья. Таунхаус, являясь типовым жильем комфорт-класса, обладает многими преимуществами индивидуальной застройки.

За последние 8-10 лет рынок загородного жилья сильно преобразился: многократный рост числа объектов сопровождался медленным, но верным снижением цен. Буквально за несколько лет загородная недвижимость перекочевала из сегмента «Премиум» в сегмент «Эконом». Загородный дом перестает быть чем-то дорогим, элитарным, недоступным. Сегодня, выезжая за город, мы видим множество новых малоэтажных поселков, создающих ощущение, что находишься где-то в Европе. Среди них немало интересных во всех отношениях проектов: индивидуальных, нетиповых, оптимальных по цене. Это естественная тенденция - люди устали от шума мегаполиса, они хотят свой дом, уют, лес в 100 метрах от дома, свой кусочек земли у веранды. И сегодня семьи со средним уровнем достатка действительно могут себе это позволить.

1.Местоположение.

2.Наличие инфраструктуры для комфортного проживания.

3.Строительные материалы: общие и для внешней облицовки стен.

4.Архитектурные и дизайнерские решения.

Бюджетный сегмент малоэтажной загородной застройки начал активно развиваться только после 2008 года. До 2005 года загородный рынок Подмосковья считался исключительно сегментом жилья класса «Премиум». 

За период с 2005 года число поселков таунхаусов увеличилось практически в 3 раза. Если в 2005 году рынок насчитывал 57 поселков таунхаусов, то по итогам 2013 года эта цифра составила уже 142. Среди них можно выделить как поселки таунхаусов, так и мультиформатные комплексы, в которых покупателю предлагается жилье в таунхаусе или многоквартирном доме. Эти комплексы также подразделяются на ценовые категории, среди них есть свой эконом-класс, средний класс, бизнес-класс и премиум.

Как такового данного сегмента не существует, чаще название используется как маркетинговый ход, привлекающий внимание потенциального покупателя. Обычно речь идет о низкой цене, когда строительство находится ещё только на стадии котлована. Ближе к завершению строительства цена становится выше в 2-3 раза.

Тем не менее, такие проекты существуют: ЖК Немецкая деревня (на старте продаж от 35 000 руб/кв.м.), ЖК Экодолье Шолохово (от 37 000 руб/кв.м.), но это скорее исключение.

В классе «Эконом» низкая цена подразумевает, что в строительстве использованы дешевые материалы, без изысков, проект основан на простом архитектурном решении.

Стоимость 1 кв.м. площади начинается с отметки 45 000 рублей и растет по мере развития строительства.

В целом существует широкий спектр предложений таунхаусов «среднего» класса. 

Поселки: ЖК Экодолье Шолохово, ЖК Назарьевские пруды, ЖК Фирсановка лайф, ЖК Белый город, ЖК Артек, ЖК Сабурово парк, ЖК Этюд фэмили парк, ЖК Павловы озера, ЖК Фридом, ЖК Светлогорье, ЖК Кембридж, ЖК Европа-3, ЖК Никольское-таун, ЖК Вяземское, ЖК Южная долина, ЖК Домодедово таун, ЖК Фламандия эко виладж, ЖК Юсупово лайф, ЖК Ново-Никольское, ЖК Новотроицкий, ЖК Троицкий парк, ЖК Прозоровское-Голицыно, ЖК Виктория сити и многие-многие другие.

Местоположение: преимущественно северо-запад МО – Химки, Красногорск, Лобня, Долгопрудный, Дмитров, а также территории Новой Москвы.

Инфраструктура: уже существующая инфраструктура развитых подмосковных городов, удобное транспортное сообщение.

Облицовочные материалы: в основном кирпич, штукатурный фасад. Некоторые проекты строятся с внешней отделкой по системе НВФ, но в данной ценовой категории их немного. 

• ЖК Южная долина (облицовка панели HPL, застройщик компания RDI Group),

•ЖК Белый город (кассеты из композита, застройщик компания 

Сабидом).

Рассмотрим некоторые поселки, пользующиеся популярностью у покупателей.

ЖК Южная долина от компании RDI Group (НВФ под облицовку панелями HPL).

Стоимость 1 кв.м. площади начинается с отметки 60 060 руб/кв.м. Для сравнения стоимость 1 кв.м. в многоквартирном жилом комплексе в данном районе в среднем 81 000 - 86 000 рублей за 1 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. жилья в таунхаусах поселка Белый город стартует с отметки 45 000 рублей за «квадрат». Для сравнения: стартовая стоимость 1 кв.м. в многоквартирном ЖК Мелодия Леса начинается от 53 000 рублей за 1 кв.м (стоимость на начальном этапе строительства).

Стоимость 1 кв.м. площади стоит не менее 75 000 – 80 000 рублей.

В этом сегменте самый широкий спектр предложения таунхаусов. Поселки: ЖК Загородный квартал (НВФ, от 81 000 руб/кв.м.), ЖК Фирсановка лайф (кирпич, от 60 000 руб/кв.м.), ЖК Этюд фэмили клаб (НВФ, от 73 000 руб/кв.м.), ЖК Рижский квартал (НВФ, от 85 000 руб/кв.м.), ЖК Таежный (НВФ, 190 000 – 277 000 руб/кв.м.), ЖК Серебряная роща (НВФ, от 75 000 руб/кв.м.), ЖК Марк Твен (штукатурка, от 90 000 руб/кв.м.), ЖК Юрьев сад (кирпич, от 69 000 руб/кв.м.), ЖК Марсель (кирпич, от 75 000 руб/кв.м.) И многие другие поселки.

Местоположение: преимущественно северо-запад МО – Химки, Красногорск, Истринский район, новая Москва.

Инфраструктура: уже существующая инфраструктура развитых подмосковных городов, удобное транспортное сообщение.

Облицовочные материалы: спектр гораздо шире, чем в предыдущих сегментах. Помимо кирпича, и штукатурного фасада, здесь широко применяется технология навесного вентилируемого фасада. 

Основная причина применения НВФ – широчайший выбор материалов, цветов и фактур. 

А главное – это возможность комбинировать все эти совершенно разные облицовочные материалы и создавать уникальную архитектуру и дизайн фасада. Именно по этим причинам проектов с отделкой по системе НВФ с каждым годом всё больше. Согласно данным http://www.novostroykin.ru/ применение технологии НВФ на таунхаусах категории «Бизнес» и «Премиум» достигает 50-55% в общем объеме строящихся комплексов. Как правило преобладают мультиформатные комплексы – многоквартирные дома + таунхаусы + коттеджи. Причем весь комплекс реализуется в едином архитектурном стиле, с применением единых технологий фасадной отделки.

В Новой Москве доля проектов, включающих таунхаусы, составляет около 22%. В границах Москвы такая недвижимость является классом «Премиум» и составляет менее 1%, и объем подобных предложений в ближайшие годы расти не будет. За год будет сдаваться по 2–3 проекта. Для примера ЖК Апартвиль, стоимость 1 кв.м. жилья в таунхаусе начинается от 140 000 руб/кв.м

1. Фиброцементные плиты. Пример: таунхаусы ЖК Загородный квартал (НВФ «Градо»)

2. Керамогранит нестандартных размеров и фактур. В последние несколько лет заметно вырос спрос на нестандартные размеры облицовочных плит керамогранита. Белорусский завод «Керамин» с 2009 года запустил линию FMP-2950 по производству крупноразмерного керамогранита (формата 600х1200 мм), который используется для облицовки навесных вентилируемых фасадов. Спектр фактур и цветов ограничен только фантазией Заказчика. Пример: ЖК Загородный квартал (НВФ «Градо»)

3. Клинкерный кирпич на фасаде ЖК Таежный.

На сегодняшний день в России в Санкт-Петербурге производятся HPL-панели под торговой маркой «Слопласт» (Завод слоистых пластиков). Бумажнослоистый пластик «СЛОПЛАСТ» — это высококачественный материал, который благодаря целому набору уникальных характеристик, получил широкое распространение в самых различных сферах. Производитель предоставляет более 700 единиц панелей различных по цветам и фактурам: камень, дерево, моноколор, специальные панели для цифровой печати. Материал совершенно универсальный, может применяться, как на внешней отделке фасадов, так и на внутренней отделке помещений. Кроме того, HPL-панели «Слопласт» существенно доступнее по цене импортных аналогов при технических характеристиках, не уступающих зарубежным производителям.

5. На системе НВФ применяется натуральный камень, а также так называемый искусственный камень (агломерат или на основе бетона). Пример: ЖК Олимпийская деревня

Очевидно, что применение технологии навесного вентилируемого фасада является великолепным решением для малоэтажного строительства.

Основная причина – широчайший спектр облицовочных решений, позволяющих воплотить любые фантазии архитекторов, а Застройщику получить дополнительный «плюсик» для успешной реализации построенных квадратных метров.

На сегодняшний день технология вентилируемого фасада применяется в загородной недвижимости ценовой категории от средней и выше, чаще всего это «Бизнес» и «Премиум» класс. Вентилируемый фасад – не дешевое решение, если сравнивать с привычной штукатуркой или облицовочным кирпичом. Но только вентилируемый фасад с применением новых интересных видов облицовок сможет придать поселку внешний лоск и привлекательность, сопоставимую с элитной застройкой.

Применение технологии навесного вентилируемого фасада на объектах малоэтажного строительства имеет свои особенности. Поскольку архитектурные решения здесь преимущественно нестандартные, то и фасад гораздо сложнее, чем в обычном многоквартирном доме. Соответственно требования к подсистеме навесного фасада уже другие.

Сложная архитектура с наличием нескольких плоскостей на одной стене подразумевает более высокую металлоемкость фасадной системы, возрастают требования к её технологичности.

Компания «Градо» при разработке специальной фасадной системы для малоэтажного строительства взяла за основу 2 основных момента:

•Несущая способность подконструкции должна быть достаточной, чтобы полностью исключить провисание системы НВФ.

•Запас прочности должен быть оптимален и излишне не увеличивать металлоемкость подконструкции, приводящей к ненужному удорожанию всего проекта в целом

В данной фасадной системе «Градо» применяется облегченный несущий профиль 36х30х10мм, поскольку в малоэтажном строительстве требования к несущей способности в разы ниже, чем в высотном. Благодаря этому шагу нам удалось снизить металлоемкость и оптимизировать стоимость системы.

В портфолио компании «Градо» имеется ряд крупных проектов по комплексной поставке НВФ на многоквартирные дома высотой до 5 этажей (ЖК «Рублевское предместье»), на таунхаусы (ЖК «Загородный квартал» и др.). В проектах применяются оригинальные, разноформатные облицовочные материалы: плиты объемной керамики «Frontek», керамогранит «КЕРАМИН» нестандартных размеров 1200х600мм, 1200х200мм, HPL-панели «СЛОПЛАСТ», фиброцемент, натуральный, искусственный камень. В большинстве случаев на фасаде одного таунхауса мы осуществляем сочетание сразу нескольких видов облицовки. Весь комплекс работ по поставке НВФ, при желании Заказчика, мы готовы выполнить «под ключ».

Помните, что в вашем проекте от выбора подрядчика на фасадные работы зависит если не все, то очень многое.