«Новая экономическая реальность», объявленная на самом высшем уровне власти больнее всего ударила по строительству
В Екатеринбурге строители даже не думают закладывать новые объекты до тех пор, пока не выровняется платежеспособный спрос. Редкие исключения можно пересчитать на пальцах одной руки — объемы сокращают даже те компании, которые обладают денежной подушкой безопасности. Для самых мелких участников рынка ситуация катастрофическая, многие проекты близки к полной заморозке. Крупные компании оказались, может быть, даже в более сложной ситуации: остановка производства ударит по ним еще больнее, а неизбежные сокращения штатов потом будет сложно восполнить. И те, кто строит по 214 ФЗ «О долевом строительстве», и те, кто привлекает банковское проектное финансирование, столкнулись с недостатком денежного обеспечения и его удорожанием.
Илдар Губаев затеял большую стройку в самое тяжелое для этого время. На въезде в Екатеринбург вдоль улицы Московской, на участке в 3 гектара, расчищенном от частного сектора, он запроектировал большой жилой квартал на 60 000 м2 и уже получил разрешение на строительство первых двух очередей. Говорит, что в этом есть тонкий расчет, надо лишь следовать плану.
— В чем заключается план?
— Вкратце — в том, чтобы сейчас построить по ценам 2015 года, а через три года продать по ценам 2018 года. Можно называть это авантюрой, но мне больше нравится считать это тонким расчетом. Я уверен, что через два года цены вырастут, надо просто дождаться этого момента. Мы еще недавно строили при курсе доллара 30 рублей, а сейчас всё, что завязано на курс доллара, дорожает: лифты, арматура, присадки в бетон, кабельная продукция... Но если построить быстро, есть шанс уложиться в сегодняшнюю себестоимость. Построить — а потом спокойно, не спеша продавать. И всех застройщиков, у которых есть такие ресурсы, я призываю поступить так же.
— То есть вы основываетесь на тезисе о том, что цена на жилье неизбежно скакнет вверх?
— Конечно! Это лишь вопрос времени. Мы прожили 2015 год, не меняя цену продажи, но ведь ежегодный инфляционный фон в 10-15% никуда не делся, затраты растут. Пока удается договариваться с поставщиками, но когда-то и они будут вынуждены либо отпустить цены, либо останавливать производства. Я думаю, осенью 2016-го какая-то часть производственных мощностей встанет.
— Глава Центробанка призывает не думать о курсе доллара. Говорит, мы же в России живем.
— Мы пережили черный вторник 1994-го, пережили кризис 1998-го, на наших глазах курс доллара за сутки менялся с 6 до 24 рублей. И цены всегда подтягиваются со временем. Уже сейчас процентов на 40 подорожала часть продуктов. Вырастет коммуналка, транспорт — всё вырастет. Жилье не исключение. Сегодня стоимость жилья не растет пропорционально себестоимости лишь потому, что спрос пока слишком маленький, а сдано за 2015 год около 1,2 млн квадратных метров. Но как только мы услышим, что бюджетникам подняли зарплаты, пенсионерам индексировали пенсии на 12-15%, а в стране включили печатный станок — цена начнет подниматься. И я считаю, что всё это произойдет не позже конца 2017 года, потому что в 2018 году мы будем выбирать президента. Поэтому я и хочу сейчас быстро построить, назначить цену и просто ждать.
— У вас был вариант вообще отказаться от этой затеи, не начинать стройку?
— Мы взялись за этот проект уже давно, когда ничего не предвещало таких потрясений в стране…
— И все-таки — были ли сомнения?
— Слушайте, мы же никому не обязаны. Захотели построить — строим. Я в этой жизни всё уже прошел: промышленные заводы, страховые компании, финансовые группы… Сейчас у меня классный коллектив, 50 человек. Средний стаж работы в компании — 15 лет, представляете? Это высококлассные специалисты, самое дорогое, что сейчас может быть. Команда, с которой можно делать всё что угодно. И чтобы эта команда работала, достаточно строить 15-20 тысяч квадратных метров в год. Нам постоянно предлагают то один проект, то другой, но сейчас мы взялись за «Московский квартал»: 60 000 м2, половину которых мы построим сейчас, а вторую половину начнем через пару лет. Можно было бы нарастить объемы в 2-3 раза, как «Атомстройкомплекс», но я не хочу. Риски высокие, государственной поддержки никакой.
— Продажи уже начались?
— Первые 2,5 тысячи квадратных метров мы продадим по цене ниже рынка, от 50 000руб. за кв. м. Это квартиры на нижних этажах вдоль улицы Московской. После этого мы выставим ту цену, которую действительно хотим получить с этого объекта, и я даже не рассчитываю, что квартиры будут продаваться в ближайшее время. Но предложение, конечно, будет, не зря же мы спешили с разрешением на строительство. В Госдуме сейчас обсуждается законопроект, ужесточающий требования к застройщикам в части уставного капитала. Скорее всего, в марте его уже примут. По нему мелкие застройщики с номинальным уставным капиталом не смогут привлекать участников к долевому строительству и продавать квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Мы, например, не сможем продавать на стадии строительства, если не увеличим уставной фонд. Но по нам это не ударит, поскольку мы все равно строим на свои деньги. А другие, мелкие игроки, которые взяли в аренду участок и строят за счет продаж, — уйдут. Да и правильно, наверное.
— Как этот закон отразится на рынке?
— С продажами сейчас и так не очень хорошо — по моей оценке, покупательская активность обвалилась на 70-80%. Время продавцов закончилось, настало время покупателей. Это они сегодня будут определять стратегию, придирчиво выбирать и воротить носы, а мы должны под них подстраиваться. Строить то, что нужно покупателю.
— Какие ошибки прошлого опыта застройки вы учтете в новом проекте?
— Например, мы не будем делать дорогостоящие вентилируемые фасады. Вместо этого будем использовать системы «мокрого фасада» с покрытием декоративной штукатуркой как это принято для жилья этого класса. Паркинг будет не подземным, а отдельно стоящим. Не будем пытаться его продавать, а будем сдавать в аренду. В комплексе «Адмиральском» мы построили 800 парковочных мест, один только паркинг обошелся в 400 млн рублей. И он до сих пор не раскуплен. Нет денег у людей!
РБК Екатеринбург
Подробнее о проекте здесь: https://buildingskin.info/v-ekaterinburge-startoval-new_3741.html
