Команда архитекторов и разработчиков-суперзвёзд настояла на том, чтобы бетонный фасад был максимально белым. Возможно в этом причина проблем. Приводим перевод почти детективной истории из газеты The New York Times
Сверхвысокая башня на Парк-авеню, 432, с её эффектным фасадом из белого бетона среди моря стеклянных небоскрёбов, была задумана как жемчужина «Ряда миллиардеров» в Нью-Йорке — участка с роскошными кондоминиумами на Манхэттене, который привлекает самых богатых покупателей жилья в мире. Но всего через несколько лет после завершения строительства 102-этажной жилой башни рядом с 57-й улицей в некоторых квартирах начала просачиваться вода, лифты постоянно ломались, а жильцы жаловались, что их гостиные скрипели и раскачивались на пронизывающем ветру в центре города.
По словам независимых инженерных экспертов, а также согласно строительным отчётам и судебным документам, внешний вид здания, открытого в 2015 году, испещрён выбоинами и сотнями трещин, которые свидетельствуют о том, что тонкая конструкция не выдерживает нагрузки из-за ветра и дождя. Если не устранить проблемы, на ремонт которых, вероятно, потребуется девятизначная сумма, здание может стать непригодным для проживания или представлять опасность для пешеходов, находящихся внизу, заявили инженеры.
Инспекторы заявили, что здание безопасно как для жильцов, так и для прохожих. Однако в недавних отчётах, поданных в городские власти, сообщалось о недостающих кусках бетона на некоторых верхних этажах, а также о появлении новых трещин в фасаде.
На фоне судебных разбирательств с участием застройщиков, инженеров, жильцов и небольшой армии подрядчиков появляется вероятное объяснение некоторых проблем, связанных с этим зданием: его знаменитый полностью белый бетонный фасад, на котором настояла команда архитекторов и застройщиков-суперзвёзд.
Газета The New York Times изучила тысячи страниц судебных документов, публичных отчётов и частной переписки между жильцами и проектировщиками зданий. Из них следует, что на протяжении многих лет несколько ключевых членов команды разработчиков, инженеров и архитекторов, работавших над 432 Park, выражали обеспокоенность по поводу белого фасада здания ещё до того, как был залит бетон.
Бетон обычно приобретает серый оттенок из-за содержания в цементе оксидов железа. Изменение компонентов может повлиять на его прочность, цвет и эксплуатационные характеристики. Перед строителями 432 Park стояла серьёзная задача: как создать бетонную смесь, которая соответствовала бы их строгим эстетическим требованиям. Компании, участвовавшие в проекте, назвали его одним из самых сложных бетонных проектов в истории.
Башня на Парк-авеню, 432, должна была стать самым высоким жилым зданием в мире и одним из самых «стройных». Её «стройность» составляет 15 к 1; для сравнения, у Эмпайр-стейт-билдинг это соотношение составляет 3 к 1, потому что у него гораздо более широкое основание.
Мистер Маклоу, отвечавший за такие авангардные проекты, как стеклянный куб магазина Apple на Пятой авеню, хотел, чтобы здание отличалось от соседних стеклянных башен с плавными линиями и завитками.
«Всё выглядит очень просто, — сказал Джастин Питерс, руководитель проекта в компании Lendlease, занимающейся строительством 432 Park, отраслевому изданию Engineering News-Record. — Но это не так».
По данным компании Marketproof, занимающейся анализом данных о недвижимости, проект стал маркетинговым хитом: 125 квартир в здании были проданы более чем за 2,5 миллиарда долларов. Среди первых покупателей были Дженнифер Лопес и Алекс Родригес, а также саудовский магнат в сфере розничной торговли Фаваз Альхокайр.
Но его успех был омрачён разногласиями между богатыми жильцами, которые не могли договориться о том, как решить растущий список проблем здания, не снижая при этом стоимость недвижимости.
Совет кондоминиума в доме 432 по Парк-авеню подал два отдельных иска, обвиняя команду застройщиков в продаже им некачественных квартир и в намеренном сокрытии проблем.
Этим летом мистер Маклоу пытался продать три квартиры в этом доме. Ему пришлось отказаться от этой идеи, потому что он не выплатил кредит, взятый на их покупку. Компания WSP, которая занималась проектированием конструкции башни, отказалась от комментариев.
Джами Шлихер, пресс-секретарь другого застройщика проекта, CIM Group, заявила, что башня была спроектирована и построена профессионалами мирового уровня и признана инспекторами безопасной. Она назвала заявления об ухудшении состояния фасада «безосновательными» и сказала, что обвинения в том, что застройщик игнорировал риски, «категорически не соответствуют действительности, являются клеветой и ещё одним ошибочным шагом совета директоров, который приведёт к снижению стоимости недвижимости».
Напряженное здание
По словам экспертов, опрошенных The New York Times, любой бетон подвержен растрескиванию. Они подчеркнули, что башня была построена в соответствии с нормами и спроектирована так, чтобы выдерживать сильные ветры. Никто не говорил о риске катастрофических последствий, таких как обрушение.
Но появились тревожные признаки того, что здание может функционировать не так, как предполагалось. Согласно частным сообщениям между правлением кондоминиума и жильцами, система с тяжёлыми подвесными грузами, предназначенная для уменьшения раскачивания и предотвращения морской болезни у жильцов, подверглась масштабному ремонту.
В общей сложности устранение проблем в 432 Park может обойтись более чем в 100 миллионов долларов, согласно инженерным отчётам, составленным по заказу совета кондоминиума, и заключениям независимых инженеров, оценивших состояние башни. По словам экспертов, дальнейшее растрескивание может представлять опасность для пешеходов внизу.
«Здание испытывает нагрузку, превышающую допустимую», — сказал Стив Бонджорно, инженер-строитель из Нью-Йорка, с которым консультировались на этапе подачи заявки на проектирование здания и который продолжает внимательно следить за ситуацией.
В других недавно построенных элитных высотных кондоминиумах тоже возникали проблемы. Но некоторые проблемы в 432 Park, в том числе постоянные трещины и проблемы с противовесами, могут быть связаны с тем, что команда разработчиков настаивала на использовании характерного белого цвета.
Башня была зданием, в котором всё — внешний вид, высота и изящество — «было доведено до предела», как сказал Хосе Тореро, заведующий кафедрой гражданского, экологического и геоматического строительства в Университетском колледже Лондона. Он вызвал живой интерес у технических специалистов по всему миру — сначала из-за своего смелого дизайна, а теперь из-за множества проблем, с которыми он столкнулся.
«Здание, построенное 10 лет назад, не должно так сильно разрушаться, — сказал г-н Тореро, который изучал строительные дефекты в небоскрёбах по всему миру и по просьбе The Times ознакомился с материалами, связанными с 432 Park. — Никто не станет спорить, что это провал».
Проблемы были уже в мокапе
Туманным декабрьским днём 2012 года более десятка светил из мира архитектуры, инженерии и девелопмента прогуливались по бетонному двору в Гованусе, Бруклин. До завершения строительства 432 Park оставалось четыре года, и команда собиралась, чтобы оценить бетонную смесь, которая вскоре должна была стать фирменным фасадом башни.
Между мокапами бетонных колонн высотой около 20 футов проходили руководители двух влиятельных девелоперских компаний класса люкс на Манхэттене, Macklowe Properties и CIM Group; члены первоклассных инженерно-строительных бригад; и старшие сотрудники Rafael Viñoly Architects, звездной дизайнерской фирмы, которая спроектировала квадратную белую оболочку здания.
Уже тогда были опасения.
«Трещины видны сразу», — сказал архитектор из фирмы Viñoly о колоннах. «Необходимо, чтобы консультант по бетону изучил эти повреждения и дал рекомендации».
Бетон, состоящий из смеси цемента, воды, песка и гравия, как известно, очень капризен. Его характеристики и внешний вид зависят от температуры и влажности окружающей среды во время замешивания, заливки и высыхания. Некоторые добавки могут повысить его прочность, но могут и изменить цвет.
Но 432 Park должен был быть белым. Группа, собравшаяся в Гованусе, отвечала за разработку бетонной смеси, которая была бы достаточно прочной, чтобы выдержать вес башни высотой почти 427 метров, и достаточно белой, чтобы соответствовать эстетическим требованиям команды дизайнеров.
Ещё до того, как команда прибыла на строительную площадку в Бруклине, между её членами возникли разногласия. За пять месяцев до этого ведущий архитектор выразил обеспокоенность по поводу изменений в технических характеристиках бетона, которые были внесены разработчиками и строительными подрядчиками.
«Они идут по опасному и скользкому пути, который, как я полагаю, в конечном счёте приведёт к провалу и судебным искам», — написал Джим Херр, в то время директор фирмы г-на Виньоли, в электронном письме от июля 2012 года другим архитекторам, участвовавшим в проекте. Это и многие другие электронные письма теперь являются частью иска, поданного советом жильцов дома.
То, что команда увидела во время визита, состоявшегося в декабре, подтвердило эти опасения.
В мокапах колонн появились небольшие полости, известные как «жучки», диаметром более 2,5 см, достаточно большие, чтобы через них могла просачиваться вода. В нескольких местах образовались тревожные трещины.
Согласно электронным письмам, приведённым в иске, инженеры отправляли фотографии дефектов другим участникам проекта в надежде найти решение.
Одним из получателей стал Сильвиан Маркус, инженер-строитель из WSP, который работал над волнообразным фасадом здания 8 Spruce Street в Нижнем Манхэттене, спроектированного Фрэнком Гери, и был включен в состав команды, работавшей над зданием 432 Park.
Обеспокоенный появлением трещин в колоннах, мистер Маркус порекомендовал добавить в смесь летучую золу — побочный продукт сжигания угля, который часто используют для повышения прочности бетона.
«Они не примут флайэш (цвет слишком тёмный)», — ответил Хези Мена, инженер, который в то время был старшим научным сотрудником в WSP, в электронном письме в декабре 2012 года.
Было два варианта, ответил мистер Маркус: «Естественный цвет или трещины».
Строительство на площадке в Мидтауне должно было начаться, и время поджимало. Команда, как писал мистер Маркус, не должна была всё ещё экспериментировать.
Согласно служебным запискам, разосланным разработчикам, инженерам, архитекторам и руководителям строительных работ, два месяца спустя на участке в Мидтауне начались строительные работы.
А на фасаде стали появляться трещины, сотовые узоры и небольшие отверстия, которые портили внешний вид здания и вызывали опасения по поводу проникновения влаги, которое могло привести к дальнейшему растрескиванию и разрушению.
Разработчики привлекли ряд консультантов, которые пришли к схожим выводам: Трещины должны были появиться снова, а их устранение обошлось бы дорого.
Они предложили покрыть здание эластомерным покрытием — толстой резиновой мембраной, которая закроет трещины и защитит фасад от проникновения воздуха и воды. Другие консультанты предложили нанести прозрачное покрытие, аналогичное тому, которое использовалось для ремонта яхт. В течение следующих нескольких недель разработчики спорили с постоянно меняющимися консультантами, некоторых из которых они в итоге уволили.
Один из инженеров команды разработчиков, мистер Маркус, встал на сторону консультантов, которые одобрили более грубое покрытие, несмотря на то, что оно могло «повлиять на внешний вид», как он написал в письме от октября 2013 года.
«Честно говоря, я лучше разочарую вас сегодня, чем буду устанавливать то, в работоспособности чего сомневается даже производитель», — ответил тогда мистер Маркус на запрос архитекторов.
Разработчики решили использовать прозрачный проникающий герметик по всему зданию и заделать самые большие трещины, отказавшись от предложенного консультантами резинового покрытия.
Несмотря на все усилия, два года спустя, в октябре 2015 года, когда строительство подходило к концу, бетонный фасад всё ещё представлял собой проблему.
Шарль Л’Эро, в то время старший менеджер проекта в компании Lendlease, которая занималась строительством, выразил обеспокоенность в электронном письме от октября 2015 года по поводу «пустот» в наружной части бетона, которые были настолько серьёзными, что ремонт пришлось «начинать немедленно».
Серьезность проблем была «не просто тревожной, она была прискорбной и должна была смутить любого, кто имел хоть малейшее отношение к проекту и хоть немного заботился о качестве», — написал Дэвид Додс, в то время занимавший руководящую должность в компании, которая занималась строительством вместе с фирмой мистера Маклоу, в той же переписке по электронной почте.
Не прошло и четырёх месяцев, как инспекторы из Департамента строительства Нью-Йорка запланировали проверку и поинтересовались, откуда взялись трещины.
«Никаких проблем с конструкцией нет, это всего лишь микротрещины, которые и должны были появиться, — написал г-н Л’Эро в электронном письме от января 2016 года руководителю строительного проекта. — Так что никаких сюрпризов».
Жалобы начались почти сразу
Согласно частным электронным письмам и судебным документам, из-за скрипящих звуков некоторые жильцы не могли спать по ночам, а из-за прорвавшихся труб был нанесён ущерб на миллионы долларов. В одном из проблемных лифтов здания сын члена правления кондоминиума застрял почти на 90 минут. Адвокат правления сообщил, что пустой лифт упал с высоты 40 этажей и врезался в технический этаж под ним.
Представители застройщиков заявили, что жалобы были преувеличены и подогревались инженерной и юридической отраслями, которые наживаются на судебных разбирательствах между советами многоквартирных домов и застройщиками. По их словам, многие проблемы со строительством были решены, а совет многоквартирного дома не выполнил некоторые свои обязательства по содержанию и ремонту фасада. Они также заявили, что срок подачи многих исков, которые сейчас выдвигает совет многоквартирного дома, истёк.
Однако некоторые эксперты в области инженерии считают, что многие неудобства являются следствием проблем с конструкцией здания.
Все высотные здания раскачиваются на ветру, но сверхвысокие тонкие башни раскачиваются сильнее. Дизайнеры проекта 432 Park ожидали, что здание будет раскачиваться на несколько метров — настолько, чтобы вода плескалась в ваннах, а люстры звенели.
Как и в других сверхвысоких башнях, в 432 Park используется система противовесов, которая компенсирует воздействие ветра и уменьшает ощущение раскачивания у жильцов. Но в отличие от многих других сверхвысоких башен, которые имеют ярусы или сужаются кверху, 432 Park имеет прямоугольную форму, что делает её менее аэродинамичной.
Разработчики считали, что их угловатый дизайн сработает благодаря ряду открытых этажей, через которые проходит ветер.
Но быстрое появление трещин, возникновение новых трещин и поломки в системе противовесов — всё это указывает на то, что здание испытывает неожиданную нагрузку из-за ветра, считает Скотт Чен, инженер-криминалист из Мельбурна, Австралия, который изучал здание.
Трещины в фасаде повышают риск проникновения воды в конструкцию, что может привести к коррозии и расширению стальной арматуры, в результате чего трещин станет ещё больше.
Этот цикл разрушения влияет на то, что специалисты называют жёсткостью здания, то есть на его способность противостоять ветру. По их словам, дальнейшее растрескивание может усугубить существующие проблемы с механическими системами и сделать здание ещё более уязвимым.
По мнению технических экспертов, если этот цикл стресса продолжится, последствия могут быть катастрофическими.
«Будут отваливаться куски бетона, а окна начнут расшатываться», — сказал г-н Бонджорно, инженер-строитель, который разделил опасения других независимых инженеров, с которыми связалась The Times. «Вы не сможете пользоваться лифтами, механические системы начнут выходить из строя, стыки труб будут ломаться, и повсюду будут протечки».
«Здание просто становится непригодным для проживания», — сказал он, отметив, что башня ещё не подвергалась воздействию ураганных ветров.
Бетонные ручные гранаты
Башня уже много лет находится в поле зрения Департамента строительства. В Нью-Йорке фасады примерно 17 000 зданий высотой более шести этажей должны проверяться каждые пять лет. Но вместо того, чтобы проводить проверки самостоятельно, город требует, чтобы работу выполняли сторонние подрядчики, нанятые владельцами зданий. По словам представителя города, он не проводит проверки каждого проблемного здания, чтобы убедиться, что ремонт был сделан вовремя.
В 2022 году фирма, нанятая владельцами кондоминиума 432 Park, провела тщательную проверку фасада. Сотрудники департамента изучили отчёт, в котором были указаны небезопасные условия, некоторые из которых были признаны «непосредственно опасными», а также ряд дефектов на фасаде, вплоть до 85-го этажа.
В октябре 2022 года и затем ещё раз два месяца спустя отдел строительства выявил нарушения, связанные с отсутствием защиты для пешеходов. Некоторые ремонтные работы были завершены, и сторонняя фирма сообщила отделу строительства, что остальные работы должны быть завершены к февралю 2025 года.
Но в апреле, после того как был достигнут определённый прогресс, другая фирма, нанятая владельцами квартир в этом здании, продлила сроки ремонта до июня 2026 года, оценив состояние здания как «удовлетворительное».
«В этом здании больше нет небезопасных конструкций», — говорится в их отчёте, в котором отмечается, что наиболее срочные работы по ремонту фасада были завершены.
Башня, расположенная в квартале, где находится элитный аукционный дом и ювелирный магазин, продающий часы стоимостью 18 миллионов долларов, окружена в основном невысокими зданиями, за исключением участка перед входом на 56-й улице и прилегающего открытого внутреннего дворика для общего пользования. Агентство заявило, что у него нет данных о падении обломков с башни после завершения строительства.
Городские власти нередко требуют устанавливать навесы над тротуарами, если существует риск падения обломков. Но они заявили, что в данном случае для этого нет причин. «Ни одна из сторон, связанных со зданием, не обращалась в D.O.B. с новой информацией, указывающей на проблемы с устойчивостью конструкции или безопасностью здания», — сказал г-н Рудански.
Тем не менее увеличение трещин может привести к повышению риска для пешеходов, считает строитель г-н Бонджорно, который не участвует в судебных разбирательствах по поводу башни. «Ни один навес на тротуаре не защитит вас от кусков бетона, падающих с высоты 427 метров», — сказал он.
Энтони Инграфеа, эксперт по трещинам в бетоне и почётный профессор инженерного дела Корнеллского университета, который изучил фотографии, сделанные во время осмотра дома 432 Park, назвал некоторые дефекты косметическими, но отметил, что другие могут привести к обрушению здания и стать «бетонными гранатами».
«Как лицензированный инженер штата Нью-Йорк, я бы не стал утверждать, что это здание простоит вечно, — сказал мистер Инграфеа. — Я бы подписал документ, в котором говорится, что Эмпайр-стейт-билдинг простоит вечно. Что касается этого здания, я в этом сомневаюсь».
PS Мы привели перевод почти детективной статьи из газеты The New York Times. Что представляет собой этот материал - способ газеты подзаработать на многочисленных судебных спорах миллиардеров или фасад действительно оказался «бракованным», делайте вывод сами.
