В соответствии с законом №271 от 25 декабря 2012 года капитальный ремонт многоквартирных домов в России с 2014 года будет осуществляться частично за счет ежемесячных взносов населения
Интервью с генеральным директором фонда «Региональный оператор по капитальному ремонту в Санкт-Петербурге» Дмитрием Локтаевым
Дмитрий Локтаев: У новой системы есть два важных отличия. Во-первых, это новая схема финансирования. В 2013 году собственники жилья оплачивали 5% стоимости работ по капитальному ремонту в доме – 95% компенсировал городской бюджет. С 2014-го необходимо будет делать ежемесячные взносы в так называемый фонд капитального ремонта дома. Минимальный размер взноса пока не утвержден, но в Петербурге он предположительно составит 2 рубля за 1 кв. м. Означает ли это, что платить придется больше, чем раньше? Вряд ли. Стоимость работ по капитальному ремонту каждого дома индивидуальна. Так что в некоторых случаях указанные 5% составляли до 30 рублей за 1 кв. м. Конечно, размер взноса в фонд будет ежегодно пересматриваться, но сумма в 5% также не была фиксированной в долгосрочной перспективе.
Помимо схемы финансирования изменится и схема организации капитального ремонта. Дело в том, что ремонт как таковой не представляет технологической сложности. Проблема в том, что сложившаяся система его организации обросла большим количеством участников-интересантов. И все они не только не были выстроены в единую вертикаль власти, но и порой даже конкурировали между собой.
Поэтому существующая система была фактически неуправляемой. Виновных за неудовлетворительные результаты ремонта найти было невозможно. Кроме того, она была очень закрытой. То есть «посторонние» подрядные компании не могли выиграть торги из-за особенностей их организации и ряда критериев отбора подрядчиков. В результате горожане не получали должной отдачи от потраченных бюджетом денег (фактически – их же налоговых поступлений). А ведь по данным Комитета финансов, за последние шесть-семь лет на капитальный ремонт в Петербурге потрачена фантастическая сумма – около 80 млрд рублей.
Новая схема организации капитального ремонта проста и прямолинейна. Есть региональный оператор, есть дом. Между региональным оператором и собственником жилья в доме заключается договор, по которому собственник должен делать взносы, а оператор обязан провести капитальный ремонт в доме в соответствии с программой, разработанной правительством. Программа предусматривает несколько видов ремонта. И за 25 лет каждый из них должен быть проведен один раз в каждом доме. Региональный оператор выполняет две функции – сбора средств, а также проведения торгов в отношении подрядчика и технического надзора. Он же несет ответственность за качество работ. В этом случае и полномочия, и ответственность лежат на одном лице. (В старой схеме все замыкалось на губернаторе города.) Гарантийные обязательства также лежат на плечах регионального оператора. Кроме того, городской бюджет несет субсидиарную ответственность по обязательствам оператора. Это значит, что если есть претензии к региональному оператору, то их можно предъявить как непосредственно ему самому, так и напрямую бюджету. Региональный оператор – некоммерческая организация, в отличие от жилкомсервиса, который в один прекрасный момент может просто обанкротиться, а затем начать новую жизнь.
Новая система капитального ремонта вводится только в Петербурге?
Дмитрий Локтаев: Нет, это федеральная инициатива – федеральная реформа системы капитального ремонта многоквартирных домов. Ее основная идея – отстранение государства от несвойственных функций по управлению чужим имуществом. Мы стараемся приблизиться к европейскому взгляду на собственность. Для государства многоквартирный дом – имущество третьей стороны. Есть свои собственники, которые должны о нем заботиться. Тем не менее на данном этапе государство не отказывается от участия в этом процессе.
Каким образом будет определяться ставка взноса в фонд капитального ремонта дома?
Дмитрий Локтаев: Предполагается ежегодно делать экономический расчет для ее определения. Он будет зависеть от того, как развивается программа, и от возможностей бюджета предоставлять субсидии. На данный момент, чтобы за 25 лет отремонтировать все дома в Петербурге, необходимо собирать по 16 рублей за 1 кв. м. Но пока определили тариф 2 рубля, а остальные 14 рублей возьмет на себя бюджет города. Кстати, нигде больше нет такой низкой ставки, как в Петербурге. В Ленинградской области она составляет 7 рублей за 1 кв. м, в остальных регионах – не ниже 6 рублей. Это своего рода подарок горожанам. А еще это говорит о том, что мы живем в богатом городе.
В Петербурге есть региональная программа капитального ремонта. Как в нее попасть?
Дмитрий Локтаев: Существует список видов капитального ремонта. Среди них ключевые – ремонт кровли, фасада, ремонт или замена лифта, укрепление гидроизоляции фундамента, замена инженерных труб и проводки. В программу капитального ремонта включены все дома в городе.
И будет указано, в каком году в каком доме необходимо провести работы по соответствующему виду капитального ремонта.
В течение нескольких лет Жилищный комитет проводил паспортизацию всех жилых домов в городе. Такой паспорт содержит информацию о параметрах дома, в том числе об износе каждого конструктивного элемента. Сегодня список домов есть – нужно только определить очередность проведения в них ремонта. Закон устанавливает критерии очередности. Главный из них – степень износа. Отсортировав базу данных паспортов по критерию износа, мы и получим, собственно, программу капитального ремонта.
Единственное, в законе есть оговорка о том, что 2014 год является переходным. В этом году останутся старые принципы формирования программы в соответствии с предложениями администраций районов.
Эта программа где-нибудь опубликована?
Дмитрий Локтаев: Ожидается, что она будет размещена на сайтах Жилищного комитета, фонда регионального оператора и районных администраций в январе 2014 года – после утверждения постановлением правительства.
В ближайшее время (скорее всего, в январе 2014-го) у нас появится call-центр. Будут многоканальный телефон и сайт, где можно будет получить необходимую информацию, а также, естественно, офис с приемной, где представится возможность лично задать свои вопросы. Сейчас мы находимся в процессе создания этой инфраструктуры. Как только станут известны телефон и адрес сайта, они обязательно появятся на сайте Жилищного комитета.
Может ли собственник жилья проявить инициативу и обратиться с просьбой о проведении капитального ремонта раньше срока, установленного программой?
Дмитрий Локтаев: Не может. Только в случае, если вы открыли специальный счет и накапливаете на нем средства исключительно для своего дома. При этом средств на счете должно быть достаточно для проведения работ. Но вряд ли вы заранее сможете получить субсидию из бюджета.
Из каких средств можно профинансировать капитальный ремонт своего дома?
Дмитрий Локтаев: Есть два варианта накопления средств на капитальный ремонт дома.
Первый – заключить договор с фондом регионального оператора. В этом случае фонд будет собирать взносы, проводить конкурс для подрядных организаций, принимать работы и прочее. При работе с фондом у собственников есть определенные права. Во-первых, перед тем как начать ремонт, фонд делает соответствующее предложение собственникам, а также предлагает смету, в которой отражены состав, объем и стоимость работ. Если смета не удовлетворяет собственников, они могут отклонить ее, и документ будет переделан. Без успешного прохождения указанной процедуры фонд не имеет права не только выйти на объект, но и проводить торги. Без одобрения собственников нельзя ни принять работы, ни заплатить деньги подрядчику. На акте выполненных работ должно стоять три подписи: представителей фонда регионального оператора, районной администрации и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Очень важно, чтобы подпись со стороны собственников не подделывали, как это бывает сейчас.
Второй вариант предполагает две возможности. Одна – открытие в банке специального счета дома на имя ТСЖ, другая – открытие такого счета на имя регионального оператора. В этом случае региональный оператор выступает просто держателем данного счета и дополнительным элементом контроля за операциями по нему.
При использовании любой из указанных возможностей открытия спецсчета вся ответственность, в том числе финансовая, за проведение ремонта (сбор взносов, работу с должниками, проведение торгов, контроль и приемку работ) лежит на самих собственниках. Кроме того, здесь также есть одна «хитрость». В некоторых регионах нет государственной поддержки капитального ремонта домов, но в Петербурге она присутствует. Это значит, что к деньгам, накопленным собственниками, будет добавлена субсидия города. И город будет интересоваться, эффективно ли средства потрачены. При получении бюджетных денег к собственникам будут предъявляться требования, которые им придется выполнить. Боюсь, что они могут быть очень похожи на требования участников старой системы организации ремонта. Например, собственникам могут предложить провести конкурс среди подрядчиков силами администрации, а приемку работ – третьей стороной.
Когда собственники начнут платить взносы на капитальный ремонт?
Дмитрий Локтаев: После публикации программы капитального ремонта у них есть два месяца, чтобы определиться, хотят ли они открыть спецсчет или стать клиентами фонда регионального оператора. И в случае выбора отдельного счета они должны провести общее собрание и, собственно, открыть счет. Еще через два месяца после этого надо начать собирать платежи. То есть в зависимости от сроков публикации программы можно сказать, что это произойдет не раньше мая-июня 2014 года.
Предусмотрена ли дифференциация взносов для домов разного типа?
Дмитрий Локтаев: По этому поводу была большая дискуссия. Оправданно ли будет, например, если для жителя панельной новостройки в спальном районе взнос составит2 рубля за 1 кв. м, а для жителя исторического здания со сложными архитектурными решениями – предположим, 6 рублей? Экономически ставки можно дифференцировать, но тут на первый план выходит вопрос справедливости. В принципе, логично, если каждый будет платить и накапливать столько, сколько стоит содержание именно его жилья. Но тогда складываются условия, при которых из центральных районов будут экономически «выдавливаться» коренные петербуржцы, которые окажутся не в состоянии оплачивать повышенные ставки на содержание дома. И непонятно, что более справедливо. Кроме того, дома в историческом центре – визитная карточка города, и все мы любим здесь гулять и любоваться ими. Поэтому правительство на данном этапе придерживается позиции, что такой дифференциации делать не нужно. Скорее всего, будет усредненная ставка для всех жителей города. Возможность уйти от этого для жителей конкретного дома – открыть спецсчет. Жителям каждого дома за 25 лет нужно накопить на один общий капитальный ремонт. То есть если вы накопили и сделали его, вас никто не сможет заставить копить дальше, и произойдет остановка сбора средств.
Могут ли собственники отказаться от ремонта или уплаты взносов?
Дмитрий Локтаев: Что касается проведения ремонта, то в законе нет какого-либо четкого указания на это. Но согласно здравому смыслу – видимо, могут. Потому что это их имущество. Но что в этой ситуации делать, как будет действовать фонд, что будет с их накоплениями – эти вопросы в деталях не проработаны. Единственное, что могу сказать: если жители неактивны и не реагируют на предложение провести у них капитальный ремонт, то районная администрация уполномочена принять решение о его проведении за них. Что касается взносов, то правовых оснований для отказа от их уплаты у собственников жилья нет.
«Эксперт Северо-Запад»
